南宫28ng相信品牌

　　7月24日，中建玖合公布了北京副中心大运河0705、0706、0708三幅居住地块总平图，第一时间做了分析，引发诸多关注。

　　它紧邻大运河，水面宽阔，是北京罕见的真河景房，被誉为京版“汤臣一品”，拥有诸多好房子元素：奇偶阳台+内嵌阳台+设备阳台+花池+飘窗，宅地上下之间，两两相连。

　　北京市规划和自然资源委员会通州分局公示了关于北京城市副中心0101街区FZX-0101-0705、0706、0708地块R2二类居住用地项目设计方案，三宗地块建设用地约5.28公顷，总建筑规模约18.13万平方米，共规划了16栋楼，11F洋房、17F小高层、25F高层三种形态。

　　其中，FZX-0101-0708地块为临河地块，建设用地约2.24公顷，总建筑规模约8.13万平方米。整个地块共计6栋住宅楼，其中临河的三栋楼2#、5#为25层，6#为24层，首层全部架空，风雨连廊将它们连在一起，预计将打造200㎡以上的大平层产品，有架空层和错层露台，还有南向内嵌阳台+阳光花池+错层露台+设备平台，有效增加了得房率。而靠内的3栋楼则均为17层，地块还包含3个下沉会所。

　　FZX-0101-0705地块建设用地约1.31公顷，总建筑规模约4.63万平方米，共规划5栋住宅，其中3#首层架空。

　　FZX-0101-0706地块建设用地约1.73公顷，总建筑规模约5.37万平方米，规划了5栋住宅，其中1＃首层架空，通过风雨连廊与大门相连。

　　今年6月4日，北京城市副中心0101街区FZX-0101-0705、0706、0707、0708、0807、0808、0810、0811地块R2二类居住用地、F3其他类多功能用地，八个地块组合出让，由中建玖合（中建二局）以74.91亿元底价拿下。地块位于通州区运河商务区板块，东侧临近六环高线公园，西侧邻京杭大运河，南侧临近运通隧道，可直达东四环，北侧临近地铁6号线北运河东站及在建交通枢纽副中心站。

　　2025年以来，通州楼土地市场迎来较大涉宅用地供应，供应总建面37.04万㎡，成为北京涉宅用地供应总建面最多的区域。目前，通州区土地市场共成交3幅涉宅用地，成交总建面37.04万㎡，仅次于朝阳区和海淀区。除“通州运河八子”外，另外2幅地块分别为八里桥地块和梨园强力家居地块。

　　4月8日，通州区八里桥片区棚户区改造项目FZX-0401-6044、6049地块，经过100多轮竞拍，最终由招商27.082亿元竞得，溢价率16.28%，楼面价约3.12万元/㎡。案名为“招商·朝棠揽阅”，项目于6月26日首批取证，7月20日正式开盘，官宣首开劲销18.6亿元，去化率近九成。

　　4月29日，经过215轮的激烈争夺，中铁建以7.7552亿元竞得通州梨园镇强力家居FZX-0303-6007地块，溢价率21.94%，楼面价约3.58万元/㎡，案名为“中国铁建·花语璟云”。

　　今年通州市场整体表现不错，招商云璟揽阅的热销，房企对于低总价、易操盘的小规模地块拿地热情明显提升，从八里桥地块、梨园地块的激烈竞拍，到招商·朝棠揽阅的火爆，代表了北京城市副中心价值的回归。而中建玖合运河旁新项目的位置更好，并且有各项黑科技加持，是货真价实的“好房子”项目，并有望推动通州楼市形成新格局。

　　最近通州运河3号地块（也就是被大家称为运河8子地块）其中的三块住宅用地的规划公布了，大家甚南宫NG28相信品牌的力量为关注。

　　一方面是最近同属通州核心区的朝棠揽阅从开放样板间，到7月20日开盘热度和这天气一样都很高（首期推出388套房，开盘认购率基本在9成左右，成交金额达到了18.6亿元。推出的69平米三居室总价低，房源少，很快就售完了，其它户型好楼层的也是销售不错），后续就是各种清退和再售继续，没买上的后续还有东区（据小道消息，因为69平米三居关注度最高，后续东区要把124平米的改成69平米和89平米--这个药引子的定位，一不小心变成了主力户型了）。

　　另一个方面是在北京这个缺水的城市，副中心大运河岸边，周边用砸重金改善板块不足（六环入地、大运河两岸公园带、多条地铁、市域和城际交汇换乘的亚洲最大的地下车站即将开通），甚至变成优势。今天就站在另一重角度聊聊这个盘。

　　北京规自委发布《北京城市副中心0101街区FZX-0101-0705、0706、0708地块R公示》（地块的小区规划以及楼栋布局，户型面积段也接触而至），这是属于这八块地中的其中三块住宅用地（其中一块临近河边，并且也是这八块地中最大的一块，另外两块不临河），一共大概推出840套房，面积段是从90平米-250平米（这个面积段的定位基本是从刚需至高端改善全覆盖）。直接与缦云ONE和朝棠揽阅做起了竞争。

　　后续还有四块算是这个板块的二期了（但是这四块地，每一块地比现在的三块小，最关键是面宽小，但是稍微均匀方正了一些）。

　　这个地块是8各地块中面积最大的一块（地块大的优势是便于打造园林景观），长条的菱形地块，也是位置最好的一块（临近运河景观）。运河的整体面宽240米左右（其中上海的黄浦江在陆家嘴段的宽度是400-500米），虽然比上海黄浦江的气势弱一些，但是加上两边的公园带还是形成不错的运河景观。

　　规划了6栋楼，并且楼栋还是南北布局，与运河形成了一定的夹角（这个设计不仅仅照顾了观看运河景观，也可以实现充足的采光。都兼顾到位了）。其中临近河边的三栋楼（2号楼、5号楼和6号楼）是25层（便于观看大运河的景观），层高是3.5米（这个层高在北京还是非常少见的）。总高达到了88米左右。户型面积段是：200-250平米的大户型（预计未来是南向四面宽，甚至五面宽的大户型）。东北侧的三栋楼（1号楼、3号楼和4号楼）是17层，户型面积段是：150平米-175平米。

　　小区的大门虽然没有出最终效果图，但是从布局图上看出，这一定是一个经过艺术设计的景观大门（中间有绿色圆形构建物，其次门口明确了景观带），进入大门后与后面的配楼已经两侧通过风雨连廊连接起来。中间是下沉式庭院广场（最关键是这里有三个下沉式庭院，大门口的庭院通过风雨连廊包围起来）。可以预见整个地下构成一个大的会所联通空间（未来这里游泳、健身、瑜伽等功能样样俱全，并且还有你意想不到的功能区域）。

　　其次是南侧的高层首层是3.6米高的架空层，并通过风雨连廊连接起来，无疑扩大了大的活动空间和范围（通过实地勘察，这里的低层基本是看河边小树林子，是看不到运河水系景观的，因此作为架空层也挺好，避免不能看河景的尴尬，还能提供活动空间）。整体设计就能实现了下雨天从进入大门就能不用打伞回到家中（夏天不用被太阳直接照晒，就能到家）。

　　还有加分项是通过小区门口的跨界天桥和地下通道连通了与0810地块，实现了活动空间的扩大化（这个地下通道直接与隔壁小区的会所连接扩大了会所活动空间）。

　　这里紧邻大运河边上的200平米以上大户型，单价估计在7万/平米+（总价：1400万-1800万左右，明显还是有河景溢价的），必然是楼层越高，观景效果越好，价格也同样越贵，东北侧的楼栋单价基本6-6.5万/平米左右。

　　地块市域西南侧是商业地块。整体地块呈现的是菱形变形版本的梯形。围合式环境布局。这里的看运河景观的效果必然是大打折扣了（但是还是可以通过前面地块的楼栋缝隙中看一点点运河景观）。

　　小区一共5栋楼，其中南侧的是5号楼11层，90平米三居室户型，意味着66套房（一共三单元，主要是以90平米为主，这个也是小区最小户型。号称已经被某团购组织打包了，有待官方的证实。确实紫金书院当时也是被团购了一些房源，结果今年都拿出来搞特价了。什么不好说死了），这个位置还是不错的属于板块中间位置（做了小户型，感觉是被团购组织要求的，位置不能差，户型还要小。还要有洋房感觉）。1号楼、2号楼和3号楼是17层（户型面积段是从105平米至122平米。这个户型段是以三居室和四居室为主）。105和108平米三居室，122平米四居室。

　　这个地块由于面积比较小，因此园林景观的发挥还是受限不少，没有了下沉式广场。中间是绿化区域+小亭子（旁边规划了一个200平米的运动场所），大门口是景观园林效果，并通过风雨连廊连接3号楼的架空层，这个算是小区的一个半会所区域。

　　最大的加分项是通过地下通道与0706地块连接，拓展了小区的活动空间（有了地下通道，这个过街天桥就有点鸡肋了--作为板块内部道路，车辆不会太多，大家更习惯直接过马路）。

　　这里由于不能直接看河景效果，因此单价基本在5.7万/平米-6万/平米左右（楼层低一点价格更低，未来再有一个折扣也是能理解，毕竟供应量这么大，通州的竞品也不少，不能看河景，没有友好的价格，真不好去化）。

　　地块属于菱形状态（稍微有些不规则，但是影响不是很大），地块的规模处于0708和0705地块之间。地块不临大运河边，因此也不能很好的看河景。

　　小区一共5栋楼，都是17层高，西南侧的2号楼、4号楼和5号楼是105平米和108平米户型结构（三居室户型）。1号楼和3号楼是122平米的四居室户型。

　　小区也还是配建有景观大门与0705地块是门对门，进入大门后通过风雨连廊与1号楼的架空层连接（这里形成一个大家的活动空间）。其次这里的风雨连廊延展到2号楼和4号楼之间。中间有200平米的活动场地和景观亭。

　　三个地块中0708地块不仅紧邻大运河边，属于板块内8个地块最大的一块（属于整体地块素质最好的一块），0705和0706地块相对都比较小一些。最关键是0708地块是紧邻运河边上，典型的河景房地块（并且在最前面设置25层200平米以上的大户型），后面一排就是17层只能看被前排楼遮挡了一部分的河景。0705和0706地块就只能看更小缝隙的河景了。综合对比，这里最值得买的是大户型的河景房（确实有一定的稀缺性）。北侧小户型，整体比较就一般了。但是开发商还是做了整体考虑。

　　①、户型方面：看河景的事大面积段的大户型（一线河景户型），二线平谷户型段。三线平米（这个就基本站在家里的阳台看河景比较憋屈了，干脆跑到河边感受运河魅力吧，反正也不远）。户型的单价段和总价段也基本是按照看河景效果来划分的，一线万/平+，二线万左右/平米，三线万/平米（未来还有折扣余地）。

　　②、园林景观方面：很明显这次中建玖合也还是拉满了，小区内部是风雨连廊+架空层。并且地块属于两两通过地下通道和天桥连接起来。0708地块不仅有3个架空层配套楼+3个下沉庭院，会所面积和布置一定不会让你失望。大门景观中建玖合还是有功底的。

　　上面说的是内部比较，那与通州其它新盘相比较如何呢？（下面主要是拿通州副中心区域的四代宅相比较）

　　运河地块单个地块拿出来，相比其它地块相对属于小型地块（其中0705和07065地块与云璟揽阅和花语璟云相差不多。0708地块体量还是比花溪云锦大了一些。看似朝棠揽阅的地块最大，但是被分成东西两块，因此体量也相差不是很大），与周边其它新地比起来相差不是很大。建筑面积也基本是与上面的占地米啊极等体量放大。

　　这里的开发商除了金隅属于北京市属国企外，其它都是央企操盘（之前是招商最为老大，这次中建玖合来了，招商的亮度就被比下去了一些）。

　　楼栋的高度方面，除了0708地块的河景方外，不论是中建玖合地块还是其它四代宅都是最高在16-18层之间徘徊。

　　楼面价方面：除了中铁建冲到二类3.57万/平米以外，剩下就是中建玖合和朝棠揽阅在3.2万左右（去年底价拿地的云璟揽阅和花溪云锦在2.5-2.8万/平米）。因此根据现在的销售价格，基本能推算出中建玖合的开盘单价。

　　云璟揽阅的网签价格基本在：5.82-6万/平米（去化还不错，截至7月28日，网签217套，一共367户，网签率：59%）。花溪云锦的网签价5.47万/平米（小区一共366套，截至7月28日，一共网签了86套，网签率：23%）。由于位置一般，户型面积段比较大，总价相对高一些，虽然小区品质不错，但是去化效果一般（未来折扣的概率还是比较大的。毕竟楼面价才2.52万/平米，降价1-2千元，之前业主也不会闹，开发商也不至于亏钱），大家都被朝棠揽阅小户型吸引过去了。朝棠揽阅截至7月28日，已经有两套网签信息了，网签价分别是5.78万和5.9万/平米。这个小区销售的热度不错，但是不会很快售罄，有想买的还是能买上的（就是69平米三居室有点火爆，真不好抢）。

　　这样对比一下，看不到河景的0705和0706地块的90-122平米户型段5.7-6万/平米还是有一定竞争力的（大量供应，为了快速去化再来个折扣，就更有竞争力了）。

　　看看这个价格未来带河景独特景观的0708地块大户型，主要对标的还是缦云ONE （地块已经过去了20多年，并且还不是看一线运河景观，隔着楼栋看通惠河，这个还不如朝棠揽阅的效果好）。户型面积段是：199平米-336平米（与中建玖合运河景观150-250户型面积段有高度重合之处）。

　　截至7月28日，缦云ONE已经完成网签170套（小区一共：623套。网签率：27%），网签价格在6.8万/平米-7万/平米之间。

　　未来中建玖合运河3号的0708地块的河景房单价在7万/平米左右，缦云ONE的去化压力就大不少（唯有折扣才能抗衡）。通州集中式大量新地和新房上市，对买房人绝对是大利好。

　　因此：0708地块的运河一线万/平米左右还是有一定支撑的（要是开发商傲娇要卖8万/平米，那线万/平米，性价比还行，属于市场价，能再降低一点，到6万/平米+，就会销售的比较热了，这个价格是一线河景房的价格）。楼面价：3.2万/平米，考虑到中建玖合的高品质，高投入，开发商平均销售到6.2万/平米。就不亏钱，还是有一定利润的。很明显中建玖合还是想靠一线河景房小赚一些呢。

　　这次开发商已经是把四代宅的所有元素都用到了极致。不仅仅是风雨连廊、架空层，下沉庭院和会所。在户型设计上更是卷出了通州的新高度。

　　半赠送的内嵌式阳台（这个基本是可以封闭起来，这个也不用愁别人投诉。设计成这样，不封也不行啊）+全赠送的设备平台+全赠送的花池+全赠送的外置露台（分为奇数层和偶数层）。

　　最大的亮点是看用运河景观的那几栋楼，做了超大的转角露台（大家有机会去顺义后沙峪懋源云纪感受一把露台的震撼），并且是奇、偶层设计。买这个河景效果就最好买高层，这里的河景对稀缺，感受就是不一样。

　　即使不临河的也做了小的阳台（也就是花池，参考中海丽金府。看个景观，抽个烟还是不错的，但是大的活动就很难了）

　　内置南侧阳台的半赠送和北侧设备平台全赠送，在可以封闭的情况下，基本是全优而无害（增加得房率而不影响采光和视野）。常见的现在四代住宅大部分采用这种方式--花溪云锦，云璟揽阅，朝棠揽阅都是这种方式提高得房率。

　　南侧阳台，也就是花池得赠送，基本上在内置阳台的阳台的基础上向外拓展50cm至1米的宽度作为一个小阳台。这个对楼下有一定挡光，但是影响比较小，类似防火挑檐的影响，勉强可以接受。虽然看似有点鸡肋，但也多了一个功能空间。典型代表：中海丽金府，丽泽三号院等等。

　　南侧有阳台基本是1米至1.5米。奇数层和偶数层的露台基本在1.5米以上，活动面积确实拓展了好多，居住舒适性增加不少。但是对阳台或露台下面的居室空间不仅仅采光遮挡，而且向上的视野也有所影响（有一种压迫感）。典型代表：懋源云纪，北京隅东序等等。

　　结论：这一次运河3号地块，把这些都用上了，剩下就看每个人的喜好了，基本可以实现了丰俭由人（有高端的河景房，也有刚需的不临河，配置不同，价格也必然优惠不少）。返回搜狐，查看更多